投資用マンションの売却では、査定額がローン残債を上回っていても、その差額が全部手元に残るわけではありません。売るための費用や賃料などの精算があり、さらに売却後の税金も分けて考える必要があります。

見積もりをもらったら、売却価格と残債の2つだけでなく、「返済」「費用」「精算」「税金」がそれぞれどこに入っているかを確認してください。

売却費用は、金額と支払う時期を確認する

ワンルームマンションを売るときに確認したい支払いには、次のものがあります。契約や手続きによって発生する費用が違うため、金額を一律に当てはめず、見積もりの項目を確かめます。

項目確認先・見るところ
仲介手数料仲介会社に、売主負担の有無、税込金額、支払う時期を聞く
売買契約書の印紙代契約の形式と、売主が負担する額を確認する
ローンの繰上返済に伴う費用借入先に、返済日に必要な金額と費用の内訳を聞く
抵当権抹消などの登記関連費用司法書士等の見積もりで、手続きと費用の範囲を確認する

すでに契約時に払った費用が、決済の見積もりにも載っている場合は、未払い額なのか、参考として載せている総額なのかを聞きます。手元資金の見積もりで二重に引かないためです。

販売中の管理費やローン返済も、決済日に払う売却費用とは別に続きます。売却までの期間を見込む場合は、その間の持ち出しも手元資金から確保しておきます。

残債の表示額と、売る日に返す金額を分ける

返済予定表の残高は、売る日に金融機関へ振り込む金額そのものとは限りません。決済予定日を借入先に伝え、その日の一括返済額と手続きの期限を確認します。

オリックス銀行の担保物件売却の案内では、全部繰上返済の申込み後、「繰上返済振込金計算書」で振込金額を確認する手順が示されています。名称や申込期限、費用は借入先・契約によって違います。

返済見積もりに費用が含まれていれば、別の費用欄でもう一度引かないようにします。「残債」とだけ書かれた見積もりでは、どの時点の残高か、返済に伴う費用を含むかを聞いてください。

賃料や管理費の精算は、受取と支払に分ける

決済の精算書には、売却価格とローン返済以外にも金額が載ります。賃料、管理費・修繕積立金、固定資産税などについて、売主が受け取るものと負担するものを分けて読みます。

たとえば、先に受け取った家賃のうち買主に渡す分は、売主側の支出になります。敷金の引継ぎなども含め、今あるお金をそのまま使えるとは限りません。別に受け取る金額や、すでに支払った金額があれば、その扱いも確認します。

当社が査定で重視するのは、家賃や費用の数字が正確かどうかです。家賃と管理費等を差し引いた送金額を混ぜず、明細のどの金額を使ったかをそろえます。同じ売却価格でも、精算条件が違えば決済時のお金は変わります。

決済時の手残りを出す計算例

以下は説明のための架空の計算例です。実際の取引や相場を示すものではありません。手付金を含む売却代金全体から、税引前で計算します。

項目仮の金額
売却代金の総額2,100万円
一括返済額-2,000万円
売却に伴う費用-35万円
精算による受取と支払の差額+5万円
税引前の手残り70万円

2,100万円 - 2,000万円 - 35万円 + 5万円 = 70万円です。一括返済額に含む費用を、35万円の費用にも重ねて入れない条件としています。査定額と残債だけの差額100万円とは異なります。

この例で手付金100万円を先に受け取っていれば、決済日に入る残代金は2,000万円です。手付金を使わずに残している場合は、決済で使える現金に加えられますが、売却代金2,100万円へさらに100万円を足すことはできません。

計算結果がマイナスになる場合は、その不足をどう用意するかが課題になります。売却に進む前に、支払う時期も含めて確認してください。

手残り70万円は、利益70万円という意味ではない

上の例は、今の取引で手元に残る現金の計算です。購入時から払った持ち出しや購入時の費用は入れておらず、保有期間全体の利益を示していません。譲渡所得税・住民税等も引いていません。

税務上の譲渡所得は、売却収入から取得費と譲渡費用などを引いて計算します。ローンの一括返済額を引いて計算するものではありません。建物の取得費には減価償却を反映するため、購入価格をそのまま使えない場合があります。

また、現金の見積もりで「売却に伴う費用」としてまとめた支払いが、税務上もすべて譲渡費用になるとは限りません。国税庁は、修繕費や固定資産税など維持・管理の費用は譲渡費用にならないと説明しています。

決済の見積もりと、税金のための資料は分けて残します。実際の税額や費用の扱いは、購入時の契約書、取得費の資料、売却の見積もり等を用意して、税務署または税理士に確認してください。

見積もりの「含む・含まない」を相談で確かめる

査定額、返済予定表、売却費用の見積もりがあれば、どの日の金額か、返済額に費用が含まれるかを確認し、決済時に残る現金を計算できます。まだ費用が分からなければ、分からない項目を残したまま相談して構いません。

当社では、売却を決める前から、残債と必要な資金の確認をご相談いただけます。お問い合わせページから、手元にある数字や見積もりの状態をお知らせください。

LINE・メールは24時間受付。通常1営業日以内にご返信します。

参考情報