サブリースの違約金を払って解約する？売却後の手残りで比べる方法｜投資用不動産売却・購入・運用は【うさぎアセット】無料相談受付中！

サブリースを解約してから売ると、引き継いだまま売るより高い価格を見込める場合があります。ただし、売値が上がっても、違約金や空室時の費用を引くと、その差は小さくなる場合もあります。比べたいのは売値だけでなく、費用を引いて手元に残る金額です。

解約できることを前提にせず、契約の条件を確認しながら、「引き継いで売る場合」と「解約して売る場合」の見込みを比べてください。

まず、保証家賃と周辺の家賃を比べる

最初に確認するのは、サブリース会社から受け取っている保証家賃と、周辺の同じような部屋の募集家賃です。広さや築年数、駅からの距離などが近い物件を参考にします。募集家賃は、実際にその金額で入居が決まることを示すものではありません。

相場の家賃が保証家賃より高い場合は、解約によって売却価格の見込みが変わるかを検討する余地があります。ただし、周辺の募集家賃が高いからといって、解約後すぐにその金額の家賃を受け取れるとは限りません。入居中なら、現在の賃貸借契約の家賃や条件も確認する必要があります。

「解約後はこの家賃で売れる」と決めつけず、いま受け取れる家賃と、売却価格を見積もるときの前提を分けて確かめてください。

当社で扱った範囲では、サブリースを引き継ぐ場合と解約する場合の売却価格に、100万〜200万円ほどの差を見込むこともあります。物件や家賃、契約条件によって異なり、すべての物件に当てはまる幅ではありません。

この価格差から、解約にかかる違約金を引いて比べます。当社で扱った範囲では、違約金が家賃の12〜24か月分となるケースがありました。違約金の有無や金額、計算の基準となる家賃は、ご自身の契約書で確認してください。

売値の差だけを見て解約を決めると、支払う違約金のほうが大きくなる可能性もあります。違約金を支払う時期も確認し、売却代金を受け取る前に用意するお金があるかを確かめてください。

サブリース契約の終了と、入居者の退去は同じ話ではありません。当社で扱った範囲では、解約時にも入居者が住んでいるケースが多くありました。入居中か空室かによって、確認する費用や期間が変わります。

空室の場合、当社で扱った範囲では、家賃が入らない期間を2〜3か月ほど見込んで比較することがあります。これは入居が決まる期限ではありません。地域や募集条件によって、さらに長くかかる場合もあります。

家賃が入らない間も払うローン返済や管理費・修繕積立金、募集費用を確認します。解約した場合だけ増える支出があれば、売値の上がり幅から差し引いてください。

売却価格の見込みが出たら、ローンを返す時期と費用も含めて、次のように確認します。

決済時の手残りは売却代金からローン完済額と売却にかかる費用などを引いた見込みです。それとは別に、決済までに受け取る家賃と支払うお金も確かめてください。違約金を先に支払う場合など、決済前に出したお金を見落とさないためです。同じ費用を二重に引かないように比べます。

ここで比べる手残りは利益額や税金を差し引いた最終額とは異なります。売却に伴う税金は別に見込む必要があるため、個別の税額は税理士に確認してください。

契約書で、解約の条件、申し入れの期限、違約金を確認してください。そのうえで、サブリース会社に解約の可否や必要な手続きを確認します。違約金の記載があっても、それを払えば解約できるとは限りません。

国土交通省もサブリース契約について、オーナーからの解約には借地借家法上の正当事由が必要である点などを案内しています。個別の契約の解釈や解約をめぐる争いについては、弁護士などの専門家へご相談ください。

当社では周辺の家賃を調べ、解約した場合と引き継いだ場合の売却価格や費用をもとに、手残りの見込みを比べてお伝えします。サブリース会社への解約の申し入れや交渉は、オーナー様ご本人から行っていただきます。

ご相談の際は、サブリース契約書、保証家賃、ローン残高が分かる資料をご用意ください。解約するか決める前でも、うさぎアセットへのご相談から、いまの契約条件と売却のご希望をお知らせいただけます。

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